Рыночная оценка имущества требуется при следующих условиях. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки...

Состояние здания. Состояние здания напрямую влияет на цену находящихся в нем помещений: чем лучше состояние здания, тем выше цена продаваемых помещений. Так как сравниваемые объекты находятся в зданиях с одинаковым состоянием, то корректировка на данную характеристику не вносилась.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 2 004 310 (2 миллиона 4 тысячи триста десять) рублей.

Обоснование рыночной стоимости при использовании доходного подхода. Доходный подход основан на прогнозировании величины будущих доходов, полученных от использования (эксплуатации) объекта оценки, приведенных к текущим ценам.

Источниками информации при использовании доходного подхода являются данные о фактических и (или) ожидаемых доходах и затратах.

При оценке доходным подходом объекта недвижимости (в отличие от оценки бизнеса, расположенного на этом объекте) доход от объекта оценки определяется на основе среднего дохода, извлекаемого владельцами сопоставимых объектов. Основным источником дохода в этом случае является сдача помещений в аренду. В, качестве чистого дохода, может рассматриваться либо фактический доход, полученный за прошедший год, либо прогнозируемый доход на предстоящий год.

Для оценки рыночной арендной платы использовались данные предложений по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ,к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность, функциональное использование и совокупность дополнительных удобств.

Произведем расчет стоимости объекта недвижимости с использованем доходного подхода.

Стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

С = ЧОД/КК (23)

где С - текущая стоимость объекта недвижимости,

ЧОД - чистый операционный доход;

КК- коэффициент капитализации.

Характеристика объектов аналогов представлена в таблице 12.

Выполним корректировку стоимости аренды объектов-аналогов.

Корректировка на состояние объекта опенки.

Исходя из классификации состояния квартиры принятой, у риэлторов для данного вида недвижимости, корректировка, на состояние квартир составляет 5%.

Таблица 12 - Характеристика объектов аналогов

Так как состояние объектов аналогов лучше состояния оцениваемого объекта вводим корректировку «- 10%».

Корректировка объектов-аналогов, представлена в таблице 14.

ПВД = 176*66,75*12 = 140976 руб.

Таблица 13 - Корректировки на состояние квартиры

Величина потерь валового дохода от неуплат и от смены арендаторов, а также потери от недозагрузки площадей в связи с изменением внешних условий оцениваются в одну месячную арендную плату 12000 руб.

ЭВД = 140976 - 12000 = 128976 руб.

Операционные расходы:

Постоянные расходы, к их числу относится налог на недвижимость. Налог на двухкомнатную квартиру составляет 381 рубль.

Переменные расходы, к их числу относятся коммунальные услуги.

Коммунальные услуги однокомнатной квартиры в расчете на одного человека составляют 1330 рублей.

Эксплуатационные расходы состоят из суммы переменных и постоянных расходов.

ЭР = 381 + 1330 * 12 = 16341 руб.

Таблица 14- Корректировка объектов аналогов

Параметры сравнения	Оцениваемый объект	Объект аналог №1	Объект аналог №2	Объект аналог №3	Объект аналог №4
Месторасположение	Мамина, 6А			Мамина, 11	Хохрякова, 4
Корректировка на местоположение
Общая площадь
Корректировка на общую площадь
Состояние		отличное	отличное	отличное	отличное
Корректировка на состояние

Корректировка на этаж
Наличие телефона
Корректировка на наличие телефона
Общая сумма корректировок
Цена аренды 1 кв.м. с учетом корректировок

Согласно данным журнала Эксперт безрисковая ставка находится в диапазоне от 10% до 11%, рекомендованный уровень безрисковой ставки равен 10,5%. Премия за риск составляет 2%, премия за низкую ликвидность 35, премия за инвестиционный менеджмент составляет 1,5%. Норма возврата капитала рассчитывается по формуле:

Rn = 1/n*100% (23)

где Rn - норма возврата капитала;

n - оставшийся срок экономической жизни объекта.

Rn = 1/62*100% = 1,6%.

КК = 10,5 + 2 + 3 +1,5 + 1,6 = 18,6%

Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода.

Таблица 15 - Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта при использовании доходного подхода

Рыночная стоимость объекта оценки с учетом доходного подхода составляет 2 125 188 (два миллиона сто двадцать пять тысяч сто восемьдесят восемь рублей).

Согласование результатов оценки:

Использованные методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

сравнительный подход: 2 004 310 руб.;

доходный подход - 2 125 188 руб„

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и так далее, Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее, можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
2. Доходный подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта, и на принятые ставки доходности. Поскольку оцениваемый объект в чистом виде не является объектом доходной недвижимости, велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения. Поскольку в расчетах был исключен один из трех существующих подходов к оценке (затратный), весовая доля сравнительного и доходного подходов принята за 50%.

С учетом вышеизложенного, в табл. 16 приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами используются аналогичные источники информации, следовательно, можно сделать вывод, что достоверность и полнота информации в данном случае равны. Исходя из этого, весовой коэффициент данного показателя равняется 50%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки при использовании сравнительного подхода основан на сравнении объектов аналогов, следовательно, при, использовании данного подхода способность учитывать изменения конъюнктуры рынка больше, чем при использовании доходного подхода. На основании этого весовой коэффициент доходного подхода по данному показателю уменьшается на 5%.

Таблица 16 - Весовые коэффициенты. отражающие долю каждого использованных подходов в определении итоговой стоимости (%)

Примечание: расчет весовых коэффициентов производился на основе экспертной оценки 5 специалистов агенства недвижимости «Ман»

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится с целью последующей продажи, следовательно, сравнительный подход наиболее точно учитывает намерения покупателя и продавца, так как конечная цель при использовании данного подхода является продажа объекта, в отличие от доходного подхода, конечная цель которого, использование объекта с целью получения дохода. Поэтому весовой коэффициент сравнительного подхода по данному показателю равняется 65%.

Весовые коэффициенты по показателю способности учитывать размер, меторасположение и доходность объекта равны. Так как при импользовании сравнительного подхода более точно учитываются размер и меторасположение объекта, а при использовании доходного подхода расчитывается будущий доход, который может приносить оцениваемый объект, следовательно, весовой коэффициент по данномцу показателю равняется 50%.

Так как расчет рынчной стоимости объекта оцкенки при использовании доходного подхода основан на предположении о будущих доходах, которые будет приносить объект оценки, это уменьшает долю его весового коэффициента на 10%, по сравнению со сравнительным подходом, расчет рыночной стоимости объекта оценки которого, основан на сравнении аналогичных объектов.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки определячется по формуле:

V = V1*Q1 + V2*Q2 (24)

где V1 - рыночная стоимость оюъекта оценки, руб.;

V1, V2 - стоимость объекта, определенная соответственно доходным и сравнительным подходами;

Q1, Q2 - средневзвешанныое значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта:

V = 2 004 310 *0,56 + 2 125 188 * 0,44 = 2 054 496 руб.

Таблица 17 - Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения расчетов, с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки - двухкомнатной квартиры общей площадью 66,75 м 2 , расположенной по адресу: г. Челябинск, переулок Мамина, 6А, кВ.17 , с учетом округления составляет 2 058 000 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч) рублей.

Время чтения: 13 минут

Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене. Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости. Обсудим, что включает в себя эта услуга, кто имеет право проводить подобные мероприятия и во сколько они обойдутся заказчикам в 2019 году.

Общая информация

Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих или ).

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

земельных участков, независимо от их целевого назначения;
сельскохозяйственных паев;
квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
промышленных и коммерческих помещений;
офисных зданий и помещений;
торговых помещений;
объектов незавершенного строительства;
капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

общего состояния экономики в конкретном регионе;
индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» . Закон обсуждает:
- основы регулирования этой деятельности;
- отношения, возникающие между сторонами;
- лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
- основания для проведения оценочных действий;
- порядок оформления их результатов;
- основы контроля оценочной деятельности;
- правила проведения кадастровой оценки.
Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014 . Документ уточняет:
- объекты оценивания;
- требования к процедуре оценки;
- порядок постановки задания оценщику;
- особенности анализа рыночной информации;
- использование разных подходов в оценочной деятельности;
- процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку.

Кто проводит оценку

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04. 2019 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Требования к процедуре оценки недвижимого имущества

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

Пройдите социологический опрос!

Разновидности оценок

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

на рынке присутствуют конкурентные объекты;
стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
объект представлен на открытом рынке;
стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Подходы при оценивании

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.05.2015 , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Процедура оценки

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

Заключение договора и постановка задания.
Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя. Если она нужна в целях налогообложения – на плательщика налога, при оформлении страхового полиса – на покупателя страховки и прочих, в чьих интересах проводится оценка.

Принципы оценки недвижимости

Основные понятия и принципы оценки не определены в ФЗ № 135 – это лишь теоретические правила, не отраженные законодательно. Они являются базой проведения оценочных работ, которой в первую очередь должен руководствоваться оценщик.

Существует 3 группы принципов, каждая из которых включает:

Принцип позиции пользователя. Предполагает отражение пользы объекта, определение наиболее выгодной для него цены и оценку будущих выгод.
Принципы взаимосвязи частей недвижимости, в рамках которых цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.
Принципы позиции рынка, по которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.

Принцип наиболее эффективного использования обобщает эти три группы, полноценно отражая задачи оценки недвижимости.

Методика оценивания

Существует несколько наиболее распространенных качественных и количественных методов оценивания, а также множество их сочетаний. Их выбор осуществляет оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и поставленных заказчиком задач.

К самым распространенным методам относят:

Сравнительный – анализ средних цен сегмента рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик изучаемого и других объектов.
Метод капитализации. Предполагает определение текущей стоимости в виде чистого дохода, который может быть получен.
Метод дисконтирования финансовых потоков. Позволяет определить текущий размер нестабильных потенциальных доходов, которые собственник получит в будущем.

Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

Оценка коммерческих объектов

Коммерческим считается любой объект, эксплуатация которого должна приносить выгоду. Следовательно, логичен выбор доходного подхода оценивания. То есть нынешняя разумная стоимость должна включать будущую прибыль, которую может и, вероятнее всего, получит собственник от эксплуатации или отчуждения такого объекта.

Основной вид прибыли от коммерческих объектов – арендная плата, поэтому при их оценке следует рассчитывать чистый доход от аренды, за вычетом основных расходов арендодателя на:

текущий ремонт;
коммунальные платежи;
клиринговые услуги;
страхование и так далее.

В этой ситуации при проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно, ведь расчет стоимости аренды требует изучения состояния объекта.

Применяется и сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик исходит из того, что покупатель не заплатит больше, чем стоит на рынке похожий объект.

Больше информации об особенностях бизнес-объектов в статье « ».

Оценка жилых объектов

Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.

Главные основания ее оценки:

получение ипотечного кредита и оформление залога;
вступление в наследство;
совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.

При оценивании жилой недвижимости чаще всего применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая справедлива с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения.

Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом-жилья будет отличаться от того, как правильно оценить элитную недвижимость.

Оценка и экспертиза

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

дефекты несущих конструкций;
скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

Оценивание для судебного разбирательства

Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.

Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.

Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.

Если объективность оценочного отчета представится судье сомнительной, ее результаты учтены не будут, а суд назначит новую экспертизу.

Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

цели оценки;
описание изучаемого объекта;
вид стоимости, подлежащей определению;
размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
характеристики объекта;
цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Срок действия результатов оценивания

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Согласно законодательству, цену, полученную по результатам оценки, можно рекомендовать для совершения сделки в течение полугода с момента составления отчета.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

Размер вознаграждения оценщика

Цена на услуги оценщика недвижимости не регулируется законодательно. Каждый субъект оценочной деятельности, осуществляющий частную практику, волен самостоятельно регулировать стоимость своих услуг.

Как правило, гонорар оценщика зависит от его подготовки, авторитета среди других специалистов и гарантий объективности результатов, которые он может дать заказчику.

На то, сколько стоит оценка недвижимости, влияют и другие субъективные факторы:

местонахождение объекта и регион расположения;
класс недвижимости. Оценивание бизнес-недвижимости стоит дороже;
площадь объекта. Чем больше объект, тем дороже оценка;
срочность оказания услуг;
цели, для которых проводится расчет стоимости;
глубина исследования и прочие особенности ситуации.

Стоимость услуг следует прописать в договоре. Средние цены колеблются от региона к региону. В столице стоимость оценки коммерческих объектов начинается от 20 тыс. рублей, жилых – от 5-6 тыс. рублей.

Самостоятельная оценка недвижимости

Далеко не все готовы платить за оценочные мероприятия, особенно если цена необходима для публикации объявления о продаже квартиры. Самый простой способ, как оценить недвижимость самому, – изучить доступные предложения на рынке, найти аналогичные объекты, сравнить их характеристики и рассчитать примерную собственную цену, учитывая индивидуальные особенности своей квартиры.

Как правило, на цену влияют следующие факторы:

этаж. Крайние этажи оцениваются дешевле;
развитость инфраструктуры. Наличие поблизости детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов, больниц, стоянок и прочих объектов инфраструктуры повышает стоимость, их отсутствие – снижает;
Состояние жилья. Свежий ремонт, оборудование, новая сантехника потенциально повышают цену.

Узнайте больше о других ценообразующих факторах из материала « ».

Кадастровая цена

Один из общедоступных видов цен на недвижимость – (КС). Она определяется по результатам оценки, проведенной под контролем Росреестра. Такая стоимость рассчитывается в целях налогообложения и устанавливается в каждом регионе отдельно по решению органов местного самоуправления.

Оценка недвижимости БТИ предполагает применение методов массового оценивания, что неизбежно влечет большую погрешность при определении стоимости, и может завысить/занизить сумму подлежащего уплате налога.

Сведения о КС оцененных объектов общедоступны. Проще всего их получить посредством Публичной кадастровой карты . Для этого нужно перейти по ссылке и кликнуть мышью по интересующему участку на карте.

Заключение

Оценка недвижимости – это совокупность действий оценщика, направленных на определение наиболее вероятной стоимости объекта в данных обстоятельствах. Процедура проводится по разным причинам, но только экспертами-оценщиками с квалификационным аттестатом. Они собирают и анализируют необходимую информацию и по результатам анализа рассчитывают наиболее вероятную цену. Итоги вносятся в отчет, который является результатом оценки. Он считается документом доказательного характера и, пока в суде не доказано иное, признается объективным.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Компания «Инвест Консалтинг» выполняет оценку недвижимости в Москве и Подмосковье: домов, квартир и долей в них, офисов, земельных участков и т.п. Мы соблюдаем требования российского законодательства и стандартов оценочной деятельности. Независимая экспертиза проводится в сжатые сроки, точно и объективно. Эксперты «Инвест Консалтинг» проведут оценку коммерческой недвижимости, рыночной стоимости жилой недвижимости, объекта либо стоимость имущественных прав.

В каких случаях нужна оценка недвижимости?

При оформлении ипотеки. Экспертизу проводят по требованию банка для ипотеки . При оформлении ипотечного кредита банковской организации нужно оценить залоговое имущество (квартиру), чтобы гарантировать возврат займа.

При продаже или покупке недвижимого имущества для определения его реальной стоимости.

При оформлении страхового полиса для расчета сумм вознаграждения и цены страховки.

Для решения имущественных споров при разделе имущества, наследовании и т.п.

При наследовании. Экспертизу выполняют по запросу нотариуса.

Отчет об оценке коммерческой недвижимости, квартиры или других объектах

По результатам экспертизы формируется отчет. В нем указывают следующую информацию:

данные о заказчике экспертизы;
сведения о недвижимом имуществе, для которого проводилась оценка рыночной стоимости;
информация об используемых методологиях.

Отчет - официальный документ. Его используют для досудебного урегулирования конфликтов и при рассмотрении споров в суде. В «Инвест Консалтинг» в составлении экспертных отчетов участвуют юристы правового отдела компании. Это гарантирует грамотность, правильность оформления документа. Если требуется, юристы участвуют в слушаниях, защищают данные отчета и интересы заказчика.

«Инвест Консалтинг» (г. Москва) сотрудничает с физическими и юридическими лицами. У нас вы можете заказать оценку рыночной стоимости недвижимости (коммерческой и жилой) или доли в квартире на выгодных условиях.

В понятие недвижимого имущества входят такие объекты как земельные участки, здания, сооружения. Одним словом, все что неразрывно связано с землей.

В оценочной практике принято разделять данный объект на жилую и коммерческую. Все что можно сдать, использовать под коммерческие цели можно отнести ко второй группе, также ее еще называют доходной недвижимостью.

Мы предоставляем услуги оценщика на оба типа недвижимости. Подробнее: Оценка коммерческой недвижимости , Оценка квартиры , Оценка дома

Какие факторы могут оказать влияние на стоимость оценки объекта недвижимости?

Основным фактором, который оказывает влияние на всю недвижимость является местоположение

Особенно это видно при оценке квартир: при удаленности от МКАД стоимость существенно снижается.

К другим факторам способным существенно повлиять относятся следующие:

Площадь
Целевое назначение
Материал стен, если это здание
Престижность района

Преимущества

Максимально сжатые сроки независимой оценки

Высшее качество независимой оценки

Индивидуальный подход в оценке каждого случая

Стоимость оценки недвижимости в Москве и сроки

Включен выезд Оценщика/подготовка отчета/доставка отчета до метро

*500 руб. Московская область

Заказать оценку недвижимости или экспертизу в Москве

Пошаговая инструкция для заказа услуги

Заключение договора с техническим заданием на оценку – НАШИ СПЕЦИАЛСИТЫ ПРИЕДУТ К ВАМ САМИ!
Изучение информации
Проведение расчетов
Подведение итогов оценки
Составление заключения об оценке
Доставка отчета до ближайшего метро

Сколько действует отчет об оценке?

Отчет действителен в течение 6 месяцев.

Что представляет собой отчет об оценке недвижимости?

Оценочная деятельность регламентируется документами:

1.ФЗ 135 об оценочной деятельности

2.ФСО 1 общие понятия

3.ФСО 2 Цели оценки

4.ФСО 3 Требования

5.ФСО 7 Оценка недвижимости

6.ФСО 8 Оценка бизнеса

7.ФСО 9 Оценка для залога

8.ФСО 10 Оценка машин

9.ФСО 11 Оценка НМА

10.ФСО 12 Ликвидационная

Что такое рыночная и ликвидационная стоимость недвижимости?

Рыночная стоимость недижимости – это стоимость на свободном конкурентном рынке где никакие внешние и внутренние факторы не способны на нее повлиять.

Чем ликвидационная отличается от рыночной?

Ликвидационная отличается от рыночной тем, что в объект отчуждается на свободном рынке с урезанным сроком экспозиции.

Какие документы потребуются?

Как оценивают недвижимость в Москве специалисты appraiser?

Наиболее распространённым методом при оценке недвижимости является сравнительный подход. В основе данного подхода лежит метод сравнения продаж: подбираются аналоги вводятся корректировки в итоге получается рыночная стоимость недвижимости.

Для доходной недвижимости помимо сравнительного подхода важную роль играет доходный подход: анализируются арендные ставки, и возможно данного объекта генерировать денежные потоки.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке при жесткой конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон совершаемой сделки не обязана реализовывать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать объект оценки;

стороны сделки достаточно информированы о предмете совершаемой сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки находится на открытом рынке при использовании публичной оферты, типичной для таких же объектов оценки;

цена сделки есть разумное вознаграждение за объект оценки и нет принуждения к совершению сделки по отношению к каждой стороне сделки;

оплата за объект оценки будет осуществляться в денежной форме.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке.

Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

на основании имущества организации.

на основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость

Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.

Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.

Прибыль. Это разница между доходом и расходом.

Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Это нужно для увеличения прибыли, однако доход увеличится только в перспективе.

Существующие ограничения. К примеру, ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.

Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.

Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.

Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.

Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов.

Когда необходимо знать рыночную стоимость

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

при отчуждении имущества для государственных нужд;

при определении стоимости размещенных акций общества, которые приобретаются обществом на основании решения общего собрания акционеров или на основании решения совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при установлении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при установлении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при установлении стоимости имущества должника-банкрота;

при установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

Повышение эффективности работы предприятия.

Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.

Определение стоимости при планах на продажу компании.

Необходимость выделения доли одного из участников.

Ликвидация организации.

Подготовка к поглощению организации.

Разработка плана развития компаний.

Достижение финансовой устойчивости.

Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.

Страхование активов.

Принятие управленческих решений.

Разработка инвестиционных проектов.

Способы определения рыночной стоимости

Существует три метода определения рыночной стоимости:

Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия.

Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода.

Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании.

Данный способ можно подразделить еще на два метода.

Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств.

Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.

Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Рыночная стоимость: подробности для бухгалтера

Достоверная стоимость, достоверная цена и достоверная капитализация предприятия
Не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ... сомнений утверждаю, что словосочетание «рыночная стоимость чего-либо» является научно... автора, традиционно некорректно употребляются термины «рыночная стоимость» и «справедливая стоимость» акций, ... Справедливая» и действительно экономически справедливая рыночная стоимость обыкновенных акций предприятия. Электронный адрес... не пользоваться понятиями и терминами «рыночная стоимость», «справедливая стоимость» и « ...
Поправки по имущественным налогам: нужно ли спешить с оспариванием кадастровой стоимости
Его кадастровой стоимости и величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, ... методология (например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства; по сложившейся... а другая нет); при определении рыночной стоимости земельного участка определяется право долгосрочной... области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках... об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных...
К вопросу о стоимости, рыночной капитализации и других оценочных показателях предприятий
Случае количества соответствующих объектов-аналогов. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость предприятий являются... никто не борется. По химеричной «рыночной стоимости» объектов оценки кадастровые оценщики определяют... формула для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий. Электронный адрес статьи в... .html Примечание: под экономически справедливой рыночной стоимостью предприятия в настоящее время следует...
Система ключевых ценностных, стоимостных и ценовых показателей предприятий
Стоимости объектов оценки указывается их рыночная стоимость, которой в природе никогда не... приниматься равной их не существующей рыночной стоимости, что является аргументированным поводом для... подходе. Тем более, не является рыночной стоимость предприятий, ошибочно определяемая не пригодным... введение в понятийный аппарат понятия рыночной стоимости предприятия и многих других видов...
Основные фейковые постулаты в оценочной учебной и научной литературе, в законодательстве РФ об оценочной деятельности, в Федеральных и международных стандартах оценки
Постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая стоимость... использование понятия и термина «рыночная стоимость» тем более как основного... настоящее время, к «рыночной» стоимости теоретически не обоснованно приравнивают кадастровую... международные и федеральные стандарты оценки, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, справедливая стоимость, ... постулаты касаются понятий и терминов «рыночная стоимость», «инвестиционная стоимость», «справедливая...
Узаконенная фейковая оценка стоимости экономически крупных предприятий России
В упоминаемом Законе принимается его рыночная стоимость, которой в природе не существует... и рыночная капитализация есть, а рыночной стоимости и рыночной общей экономической ценности... не существующая в реальном мире рыночная стоимость; вторым – весьма сомнительная, инвестиционная стоимость...
Очередное возвращение к вопросу о понятиях «цена» и «стоимость»
И терминов справедливой стоимости и рыночной стоимости таких объектов, неправомерность подмены... их среднерыночной цены понятием несуществующей рыночной стоимости при рекомендациях применять методы сравнительного... термина следует избегать. Словосочетание «рыночная стоимость», в силу его антинаучности и... и терминов справедливой стоимости и рыночной стоимости таких объектов, неправомерность подмены... их среднерыночной цены понятием несуществующей рыночной стоимости при рекомендациях применять методы...
Внутрицеховой сговор «теоретиков», преподавателей вопросов оценки и оценщиков экономически значимых предприятий против использования современных креативных методов определения их достоверной стоимости
Бизнеса». Настойчиво навязан оценщикам термин «рыночная стоимость», которой в природе не существует... Между тем, к показателям несуществующей рыночной стоимости недвижимости сегодня рекомендуется приравнивать показатели... , устанавливаемая на дату определения его рыночной стоимости, тыс. руб/нормо-час; ... Д. Нормативно-доходный метод определения рыночной стоимости и рыночной цены предприятия (... формула для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий Электронный адрес в интернете...
Оценка запасов при оценке доли уставного капитала предприятия
Котором формируется рыночная стоимость запасов предприятия. Поскольку при оценке рыночной стоимости запасов новые... котором формируется рыночная стоимость запасов предприятия. Поскольку при оценке рыночной стоимости запасов новые... отсутствуют общепризнанные методики оценки рыночной стоимости запасов в рамках оценки... подход к оценке рыночной стоимости запасов, когда их рыночная стоимость принимается без корректировки... товаров и услуг. Поэтому рыночная стоимость запасов предприятия, предназначенных для...
Многократное превышение рыночной цены в сделках с недвижимостью несет риски в спорах с налоговой о получении необоснованной налоговой выгоды
Ходе проверки налоговики заказали экспертизу рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которой она... ,804 млн руб. и являлась рыночной стоимостью. Именно эту сумму налоговые инспекторы... назначила экспертизу, согласно заключению которой рыночная стоимость зданий превышала стоимость продажи в... и на основании сведений о рыночной стоимости объекта оценки, если с учетом...
Методические вопросы оценки доли бизнеса при отчуждении доли
Действительная стоимость», то установлению подлежит рыночная стоимость. Стоимость чистых активов общества, ... доли участника суд должен установить рыночную стоимость активов общества (стоимость предприятия). ... постановлении подчеркивается, что применение рыночной стоимости активов следует использовать для расчета... действительной стоимости доли судами понимается рыночная стоимость доли уставного капитала, при... , продажа, дарение, залог) рассчитывается рыночная стоимость доли, определенная в соответствии с...
НДФЛ в 2018 году: разъяснения Минфина России
Приобретение указанных акций может рассматриваться рыночная стоимость акций на момент их... ликвидации общества доход в размере рыночной стоимости переданного налогоплательщику недвижимого имущества... , включается рыночная стоимость обмениваемой квартиры на дату совершения мены. Рыночная стоимость обмениваемой квартиры... который определяется как разница между рыночной стоимостью квартиры и оплаченной налогоплательщиком частью... указанных акций может рассматриваться рыночная стоимость акций на момент их...
Обзор правовых позиций КС и ВС РФ за второе полугодие 2016 года по вопросам налогообложения
И на основании сведений о рыночной стоимости объекта оценки, если с учетом...
К вопросу о понятии «стоимость»
Целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная... .02. 2017 г. Примечание автора: рыночной стоимости объекта оценки, в отличие от...
Ещё раз о том, что такое стоимость товара
Предприятий. Поэтому, в частности, словосочетание «рыночная стоимость» товаров (например, недвижимости, машин и... формула для определения экономически справедливой рыночной стоимости предприятий. Электронный адрес статьи в...